Реални разходи от изкопа до покрива и ефект на промяната в ЗУТ от 2019 г.
Тази статия е за всички, които искат да инвестират в свой собствен дом и все още проучват разходите, които им предстоят. Ние сме „Кънев 2000“, във фирмата са вложени над 25 години опит, екипът ни е построил над 70 къщи, както и редица по-големи обекти.
С тази статия решихме да повдигнем малко завесата и да представим реални цифри. В разговори с клиенти сме установили, че има очаквания за цени, споменати във форуми и специални групи, които обаче не са обективни. Обикновено те не включват всички необходими строително-монтажни работи (СМР) до фаза „Груб строеж“.
Целта ни е да успокоим духовете и да възвърнем доверието към професионализма. Всички суми, цитирани по-долу, са на база сключени договори за 2019-та година, минали през проверката на инвеститорите, както и проверени чрез колеги. Част от договорите са подписани преди знаковата промяна на Закона за устройство на територията (ЗУТ) от 26.03.2019 г., а друга част след тази дата. Промяната в ЗУТ касае строителството на къщи над 100 м2, които вече е задължително да се изпълняват от фирми, членове на Камарата на строителите, а Техническият надзор да се осъществява от лицензирани надзорни фирми.
Въпреки промените в ЗУТ, пазарните цени се запазват. Цените имаха покачване през 2018 г., но към днешна дата се успокоиха и вече може да се говори за утвърдено ценово ниво при изпълнението на тази услуга. Според екипа на „Кънев 2000“ промяната в ЗУТ е в полза на инвеститора – нивата на контрол и отговорност се повишиха. Да, заплаща се на надзорна фирма, но и преди това имаше разход за технически ръководител. Дали ще се строи с фирма или бригада – това никога не е било въпрос на цена, по-скоро на психическа нагласа на инвеститора.
Опитът на фирмата ни е основно в Софийска област и може да се каже, че някои особености на строежа са характерни само за региона. Цената на труда е еднаква за цяла България, но конструктивните особености на проектите са различни, тъй като районът е и сеизмична зона.
За област София, фундирането се извършва дълбоко, почти на 2 метра дълбочина. Вследствие на това, основите са много тежки като конструкция и цена, почти 4 пъти по-скъпи от цената на типов етаж. Противно на наложеното мнение – ,,Не искам сутерен, той е много скъп!“ – ние подкрепяме позицията, че по-близо до здравия разум е нещо от основите да се използва, така или иначе се заплаща. Къщите на два и повече етажа са по-евтини на м² заради факта, че основите и покривът са по-малки. Тези твърдения се потвърждават и от облика на ,,оптималната средностатистическа къща“ за България.
Изключително важно е да се разбере, че къщата, като малък строителен продукт, е много чувствителна към цена. Не може да се вкара в рамка. Всеки детайл оказва влияние. В нашата статия ще разгледаме ,,оптималната средностатистическа къща“ на база проектите, които фирма „Кънев 2000“ сме изпълнявали. Цените са актуални за сезон 2019 г.
Средностатистическата къща на българина, разгледана тук, е двуетажна с по 80 м² на етаж. Основите са полу-вкопани и се използват за гараж и котелно. Има керемиден покрив. Съгласно архитектурните норми, къщата има застроена площ (ЗП) от 80 м² и разгъната застроена площ (РЗП) от 160 м2. Подземните нива не се вписват в РЗП и документите. На практика тази къща предлага за ползване 3 нива по 80 м² = 240 м². Оставяме на вашата преценка изчисляването на цената на м² (по документи или реално). За целите на статията ще използваме законовите правила или РЗП = 160 м² и ЗП = 80 м2.
Съвременният стандарт за жилищен комфорт включва някои СМР, характерни само за 21 век. Някои от тях са задължителни, други само пожелателни. Клиентът решава дали да изпълни всички видове СМР и в какъв обем.
За бъдещите инвеститори и за непрофесионалистите ще разгледаме какво трябва да се включи в етапа ,,груб строеж“. Започваме и с цифрите!
1. Ограда на парцела – задължителна строителна ограда, 1200 лв.
2. Заздравен подход към обекта, място за позициониране на техниката, 600 лв.
3. Отнемане на хумуса върху строителното петно и извозването до депо, 1300 лв.
Общо подготвителни СМР = 3100 лв. / РЗП 160 м²= 19,37 лв./м²
Основни СМР
1. Изкопи, обратни насипи, конструкция за основите до кота нула, 39500 лв.
2. Хидроизолация и топлоизолация на основи, 6500 лв.
3. Водопровод и канал, подземно в основите с включена шахта, 1200 лв.
4. Първи типов етаж – кофраж, армировка, бетон 80 м² * 155 лв./м² = 12400 лв.
5. Втори типов етаж – кофраж, армировка, бетон 80 м² * 155 лв./м² = 12400 лв.
6. Покрив – конструкция, обшивка, керемиди, комини, тенекеджийски работи, 129 м² * 138 лв./м² = 17802 лв.
7. Гръмоотводна инсталация, 1200 лв.
8. Тухлена зидария от голямоформатни тухли (външна и вътрешна), 12700 лв.
Общо Основни СМР = 103 702 лв./ РЗП 160 м² = 648,14 лв. на м²
Ако разделим цената от 103 702 лв. на реалната използваема площ от 240 м² ще се получи цена от 432 лв./м²., като уточняваме, че всички цени по-горе са без ДДС.
Темата е голяма и засега спираме дотук. Надяваме се настоящата статия да даде нужната информация на всички бъдещи инвеститори, защото партньорството с тях е задължително. Ще се появят много въпроси, на които сме на разположение да отговорим.
За тези, на които предстоящото строителство наближава, пожелаваме успех в начинанието!
Вижте повече за услугите на „Кънев 2000“.
Цена за груб строеж на къща – 155 лв./м² или 650 лв./м²?
39г.
Посетете и харесайте страницата ни във Facebook
Здравейте, след седмица започваме строеж на стая с вътрешен размер на стаята 4,20м/5,60м и баня към нея 1,75м/4,20м. Въпросът ми е каква дебелина на арматурата ни е необходима, и на каква дълбочина трябва да са основите? И ако е възможно да ми кажете цената за грубия строеж колко според Вас ще е? Предварително благодаря!
Бате ти насрал ли си се?
40 000 лв до кота нула и то само за 80м2 основи ! Ку-ку, Ку-ку! Хубаво е че си плащате за реклама в сайта, но тази цена хич не е за рекламиране.
Скъпо та дрънка
Кънев, не си правете анти-реклама с тези цени. Със статиятя май „повдигате завесата“ за абсурдността на цените в строителството.
нереални цени,
Ako imam 350 Metra kolko stemi struva grubiat stroez
Здравейте,
Каква е пречината фундирането да се прави на около 2 метра дълбочина? Негоден за основа горен слой на почвата ?
Подмяната на слоя почва негоден за основи със набит пясък не предлага ли по-ефтино решение ?
Просто спекулирам и разсъждавам като скоро завършил инжинер.
Поздрави
Здравейте колеги , може ли малко повече яснота по въпроса – вече всичко само с фирми !!! Строителен надзор и т.н.? Благодаря ви !
Ами нещата стават все по сложни , и то не от държавата ами сякаш от изпълнителите ! Какви са тези безбожни цени аз не мога да разбера ? Аз съм строител и не мога да разбера как извиват ръцете на хората ? Ако имам време сам ще си построя къщата 215 м2 РЗП за 1/2 от парите които ми искат фирмите , но …. ! Така са намерили и така ще бъде !!! Това е като да бутнеш човек в дълбоките води и накрая да му пожелаеш – УСПЕХ !!!
Цените са си супер какво лаете?
супер са си , щото не си се нагъзил да изкараш два лева, а са ти паднали от небето
Така, кажи му бате!
Досега съм построил 4 къщи на приятели с мои материали и бригада за грубия строеж и доверени хора за довършителните работи. Материалите ги вземам на около 20% под най-голямата отстъпка възможна, дори за най-големите строители. Цялата организация, финансови и строителни сметки е мое задължение. Цена на груб строеж на къща с РЗП 260кв.м. излиза 120.000лв с моята печалба, която не е малка, но не и прекалена. Ползвам лиценз на строителна фирма. За същата квадратура фирмите в Бургас искат около 150 – 170.000лв с пъти по-лошо строителство, по-лоши материали и никакво отношение към клиента. Много поздрави на всички „про“ строители от мен!
Моля да ми изпратите Ваши координати за връзка. ieo_@abv.bg
Здравей. Бихте ли ми изпратили Ваши координати.
aleksandova.venislava@gmail.com
Благодаря!
Здравейте,
Бихте ли ми изпратили ваши координати на имейл jor_ko@abv.bg
Благодаря!
Моля дайте ми координати на sashkolazov@yahoo.com
Може ли и на мен координати?Оправям докуметално едно УПИ и ще ми престои ми строителство (все още не зная точно кога).
Имейла на който моля за координати е ilianaterz@mail.bg
Моля ви за ваши координати на имейл ilianaterz@mail.bg
Имейла на който моля за координати е ilianaterz@mail.bg
Здравейте!Може ли контакт на saps1981@abv.bg
И аз бих искал телефон за контакт – petko.igrev@gmail.com. Предстои ми строиеж на къща.
Моля за ваши координати
@Алекс Давидов,
Здравейте,
ще се радвам да получа ваш контакт/уеб сайт адрес на alexa_petrova@mail.bg
хаха тия па, изхвърлил се някой с изказване и шараните на редичка се ловят да търсят „координати“ , смешковци, аз продавам строителни материали и мога да ви кажа, че няма такъв Гунчо дето да му ги дам под себестойност както този лаладжия твърди.“ 20% под отстъпките на големите фирми“, смЕх у залата.
може ли вашите координати valentina.t.georgieva@abv.bg
Може ли вашите координати?
Престои ми строеж на къща 320 кв.М. РПЗ.Моля за координати на имейл:
ekaterinapanchova@gmail.com
Здравейте, предстои ми строеж на етаж и търся изпълнител. Можете ли да оставите някакви координати?
Терминът „Не познавате парите“ се отнася конкретно за вас. Абсолютни психопати бих ви нарекъл.
„1. Изкопи, обратни насипи, конструкция за основите до кота нула, 39500 лв.“
Вие от коя планета сте? Това за планетата Земя ли са цени или с транспорт до луната?
СМЯХ!
Зависи какво правиш точно, при мой имот със 60 000 ще се покажеш за първи етаж 🙂 според други дето не знаят кво е тухла за 60 000 ще построиш 500рзп.. така че много зависи, затова който е правил той знае…
Каква ще бъде цената при равно място с ивични основи,два етажа по 200 кв.м.,трети етаж 100 кв.м. с едноскатен покрив?
Пичове, ако грубия строеж го изкарвате толкова без Ддс, значи много много бързо сменяйте професията. Казва ви го човек с доста къщи построени . Моята грубия ми излезе 120000лв но е 350кв.м стъпаловидна с плосък покрив
Ако не е тайна коя стройтелна фирма ви строй къщата ,предстои ми да строя подобна къща
Мама му стара …!? Вярно у нас със строитество се занимава всеки, който е чул, че оттам се вади някой лев. Всъщност занаятът си е прост. Лошото е, че като във футбола, с него се занимават прости хора:)
А този, който е опитал да си направи реклама е доста далеч от истината. Но…пазарът е свободен и ако намери кой да му подпише договор на тези цени- няма лошо ! Винаги има печеливши и губещи… А младежът от Бургас е … почти прав и отгоре на всичко пише много грамотно за строител:) Ще се радвам да се запознаем, че май ми предстоят 1-2 обекта в Бургас, а ми е далече.
А за мераклиите за строителство на къщи пътят в общ план е следният:
1. Поръчвате си проект.
2. След изготвяне на проекта/работен, разбира се/ поръчвате си КСС /количествено-стойностна сметка/. Тази, която ще ви дадат проектантите в 95% от случаите не става. Поръчайте на външен специалист /примерно, човек работещ в офертен отдел на някоя строителна фирма/, платете му както трябва и ще спестите много пари.
3. Така получената КСС дайте на поне 3-ма кандидат строители, коите сте избрали /от познати, от интернет, от регистър на Строителна камара и т.н./. Ако не разбирате съвсем занаята, наемете някой специалист да се пазари вместо вас /или този , който е направил КСС-то/.
4. След като приключите с т.3 и се спрете на този, който ви е харесал най-много /не е задължително, този с най-ниската цена/, наемете адвокат, който има опит с договорите в строителния бранш /не бракоразводен адвокат :)/ По възможност да е завършил право в СУ, а не в някакъв ВУЗ в Каспичан…
5. Вече с договор в ръка си наемете фирма за строителен надзор, като в договора с нея и вмените всички задължения – по контрол на работата на строителната фирма , отчитане на разходите по обекта, проверка на актове, строителни книжа и т.н. до финала на обекта.
Работете винаги „на бяло“, с фактури, договори, гаранционни протоколи, за да може после да има от кого да потърсите отговорност. И не очаквайте велики дела от строителите. У нас не се строи идеално и ако намерите кой да ви построи нещо прилично е ок 🙂
Хайде, че ми омръзна писането 🙂 Успех на всички !
Избрахте ли строител за района на Бургас?
Не