По-малко сделки и по-предпазливи купувачи променят пазара през 2026 г., докато разходите за строителство и цените на материалите продължават да растат
Жилищният пазар в България постепенно навлиза в по-балансирана фаза след силната активност през предходните години. Броят на сделките намалява, купувачите вземат решения по-бавно и все по-често преговарят за цената. В същото време разходите за строителство продължават да растат, което ограничава възможностите за съществено поевтиняване на новите жилища.
Данните за първата половина на 2026 г. показват спад на сделките с жилищни имоти в четирите големи града с около 15% спрямо същия период на миналата година. Пазарните анализи от август също отчитат по-предпазливо поведение на купувачите и постепенно изравняване на баланса между търсене и предлагане.
Особено отчетлива е промяната при новото строителство в София. След изключително активната 2025 г. решенията за покупка вече се вземат след повече огледи и сравнение между отделните проекти. Най-силен натиск се наблюдава при новите жилища с цена до 250 хил. евро, където купувачите все по-внимателно изчисляват не само стойността на имота, но и разходите за кредитиране и довършителни работи.
Въпреки по-ниската активност обаче цените засега остават устойчиви. Една от причините е продължаващото поскъпване на самото строителство.
Според последните данни на Националния статистически институт общият индекс на разходите в строителството през второто тримесечие на 2026 г. е нараснал с 9,6% спрямо същия период на миналата година. Само за едно тримесечие увеличението е 3,4%.
Още по-отчетлива е динамиката при строителните материали. Цените на производител на вътрешния пазар са с 10% по-високи на годишна база и с 3,4% спрямо първото тримесечие на годината.
Това поставя строителните предприемачи в различна ситуация спрямо предходните години. От едната страна стои купувач, който разполага с по-голям избор и е все по-чувствителен към крайната цена. От другата са растящите разходи за материали, труд и изпълнение, които ограничават възможността за значително намаляване на цените при качественото ново строителство.
Допълнителен фактор остава жилищното кредитиране. Данните на Българската народна банка показват, че в края на юли жилищните кредити достигат 19,02 млрд. евро и продължават да нарастват с 25,7% на годишна база. Темпът остава изключително висок, макар да е малко под отчетените 26,4% през юни.
Така на пазара през втората половина на 2026 г. се оформя необичайна комбинация – по-малко сделки и по-внимателни купувачи, но все още силно ипотечно кредитиране и растяща себестойност на строителството.
Тази среда вероятно ще увеличи значението на качеството и правилното ценообразуване при новите проекти. Купувачите вече имат повече възможности за сравнение, докато инвеститорите ще трябва да търсят баланс между растящите строителни разходи и цената, която пазарът е готов да приеме.
Охлаждането на активността следователно не означава непременно поевтиняване на жилищата. По-скоро пазарът постепенно преминава от период на бързи сделки и силно търсене към фаза, в която цената, качеството, локацията и реалната стойност на имота отново придобиват по-голямо значение.